海南省规划和用地创新政策干货39条

　　去年以来，为保障海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港产业项目高效落地，推进自贸区（港）产业转型升级和高质量发展，我省创新出台了一系列规划用地用海新政策，散见于《海南省村庄规划管理条例》《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见（试行）》（琼府〔2019〕13号）、《海南省省和市县总体规划实施管理办法（试行）》《海南省人民政府办公厅关于加快推进实施标准地制度的意见》（琼府办〔2020〕19号）、《海南省自然资源和规划厅关于实施点状用地制度的意见》（琼自然资规〔2020〕3号）《海南省自然资源和规划厅关于推进国土空间用途管制行政审批制度改革的意见》（琼自然资规〔2020〕1号）等文件中。

　　现从中精选出若干条摘录如下：

　　规划政策类

　　01

　　鼓励规划用途混合弹性利用。优化控制性详细规划编制，鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等规划用途混合布局、空间设施共享，并明确两种或两种以上规划用途混合的类型和比例等内容。

　　02

　　规划留白。对交通区位条件可能发生重大改变或者当下未能明确发展方向的区域，可根据实际需要，规划为暂不明确用途的留白空间。

　　03

　　简化控规动态调整实施机制。对工业用地、仓储用地的拆分合并以及调整容积率、建筑高度、绿化率、建筑密度等规划条件的地块，如容积率不大于2.0、高度不超过30米的，可不对控制性详细规划进行调整报批。

　　04

　　建立总体规划与详细规划、专项规划的传导机制。在严格遵守省和市县总体规划划定的生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等强制性管控线的前提下，涉及对总体规划的建设用地布局调整的，改变过去需要自上而下调整规划的管理模式，无需先履行总体规划报批程序，相关城镇开发边界内详细规划、专项规划经批准并报省级规划主管部门备案后，即可直接相应更新总体规划成果。

　　05

　　科学划分规划管理事权。将基础设施、公共服务设施涉及的市县总体规划调整审批权限下放市县政府实施。将村庄开发边界调整审批权限下放乡镇政府实施，乡镇政府可以对除涉及市、县、自治县国土空间总体规划确定的强制性指标以外的村庄用地布局、村庄开发边界等村庄规划内容进行优化。

　　06

　　村庄规划可以预留不超过5%的建设用地机动指标，用于农村村民住宅、乡村公共设施、公益事业建设和产业发展。机动指标使用不得占用永久基本农田和生态保护红线。

　　07

　　按照本省有关规定，农村村民建设住宅不得超过三层，高度一般不得超过十二米，鼓励采用坡屋顶等特色风貌。

　　用地政策类

　　01

　　探索“只征不转”或“不转不征”土地利用制度。对生态绿化用地、自然景观用地、占地面积不超过100平方米的乡村旅游观光台、零星公共服务设施用地、宽度不超过2米的栈道、路面宽度不超过8米的农村道路（含乡村旅游道路）等六类用地，可采取“只征不转”或“不征不转”的方式，按照土地现状用途管理。

　　02

　　产业项目土地用途为工业用地、仓储用地的，可采取带项目招标或者挂牌方式供地；用途为科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等符合划拨目录的非经营性项目的，可采取划拨、协议出让或者作价出资方式供地。

　　03

　　产业项目土地用途为零售商业用地、商务金融用地等总部经济以及互联网、高新技术产业项目用地，可采取招挂结合（先招标后挂牌或拍卖）等方式供地。

　　04

　　推行先租后让、租让结合供地方式。将土地出租给土地使用权人，租赁期满达到准入协议继续履约条件的，可申请按照协议出让方式继续使用土地。

　　05

　　鼓励实施弹性年期供地制度。在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年限内，合理确定土地有偿使用弹性年期。弹性年期不超过3期，首期年限一般不超过5年。

　　06

　　允许工业、仓储、研发、办公、商业、租赁住房等用途混合利用，并按照主导用途对应的用地性质实行差别化供地。

　　07

　　适当拓宽临时用地范围。建设项目施工（含非商品混凝土搅拌设施）、地质勘查以及建筑用砂石土开采、堆放、初加工等可申请临时使用土地。

　　08

　　重点产业园区内主导产业的基准地价，可按照相对应土地用途现行基准地价的60%确定；总部经济项目以及有重大产业带动作用的项目，申请使用商服用地的，其基准地价可按现行商服用地基准地价的60%确定。

　　09

　　现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构，增加服务型制造业务设施和经营场所的，其建筑面积不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。

　　10

　　完善地下空间使用价格。地下空间建设用地使用权的基准地价可以按照同一区域同一用途地上建设用地使用权基准地价的70%确定。

　　11

　　鼓励设施农用地复合利用。在优先保障农业生产、不改变土地用途、不破坏土壤耕作层的前提下，可将晾晒场、粮食和农资存放场所、大型农机具存放场所等设施农用地，以及非耕农用地（林地等），临时用于公共停车。

　　12

　　允许以出让、租赁、作价出资（入股）等方式利用农村集体建设用地（含集体性质的留用地）进行产业项目建设。

　　13

　　允许实施美丽乡村、全域旅游等占用农用地的产业项目保留集体用地性质，采取“只转不征”方式落实项目用地。

　　14

　　允许在城镇、产业园区开发边界外，不适合成片开发的区域和项目，按照“建多少、转多少、供多少”的原则进行点状布局、点状报批、点状供应。点状用地项目建设用地总面积不超过30亩，单个点建设用地面积一般不低于1亩，位于山区等受特殊条件限制的区域单个点的用地面积可适当压缩，但一般也不得低于0.5亩。

　　15

　　点状用地应当符合国土空间规划。市县可在村庄规划中规划布局点状用地项目或者预留规划建设用地指标，保障点状用地项目建设。选址在国土空间规划确定的建设用地范围外，且村庄规划未覆盖区域的点状用地项目，可依据市县人民政府批准的项目选址论证报告出具规划条件。

　　16

　　在博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海口国家高新技术产业开发区、海南老城经济开发区、海口美安科技新城、海南生态软件园、三亚崖州湾科技城、东方临港产业园和海南湾岭农产品综合物流园等8个产业园区试行以“极简审批+对赌协议”为核心的标准地制度，以区域评估替代单个项目审批，构建“3+X”产业项目用地控制性指标体系，实行容缺审批、告知承诺制等极简审批和行政审批改革措施，提高用地审批效率。

　　17

　　探索创新产业用地竞价方式，在符合相关法定条件下鼓励企业通过竞报年度税收等指标，竞买产业项目用地。对具有重大带动作用的产业项目可采取带项目和准入条件的协议出让（出租）方式供应土地，相关实施办法由省政府另行规定。对技术门槛高的海洋产业（含油气开发）、高端装备制造业以及高新技术产业等工业、科研用地项目的，可探索应用双信封评标法，按照技术标和设计标为主、价格标为辅的方式，以招标方式确定中标人。对标准化厂房、科技孵化器用地可采取土地使用权作价出资或者入股方式供应。

　　国土空间用途管制审批类

　　01

　　将总体规划调整、农用地转用和土地征收、林地征（占）用、海域使用等国土空间用途管制行政审批事项，交由自然资源和规划主管部门统一受理、统一审核、统一报批、统一出具批文。

　　02

　　符合国家和本省关于设施农用地和“只征不转”“不征不转”规定的项目用地，以及其他不作为建设用地管理的项目用地，不需办理用地预审、农用地转用审批手续；涉及林地的，不需办理林地征（占）用审批手续，但需砍伐地上林木的，需依法向林业部门申请办理采伐许可。项目建设需要临时使用土地（含林地），统一由市县自然和规划主管部门审批。

　　03

　　因项目建设需要，涉及将规划林地调整为规划建设用地的，建立市县总体规划调整与征（占）用林地合并审查机制，不再单独办理林地占补平衡方案审批手续。

　　04

　　将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口成果管理，推进“多测合一、联合测绘、成果共享”。

　　05

　　除国家重大战略项目和省政府贯彻落实国家重大战略的项目外，全面停止新增围填海项目审批。

　　用海政策

　　01

　　在省和沿海市、县、自治县总体规划确定用于渔业养殖的海域，沿海市、县、自治县人民政府可以采用申请并依法批准的方式向当地农村集体经济组织成员出让渔业养殖用海使用权。

　　02

　　在15米等深线向深海一侧海域进行养殖，按照浅海相应养殖方式应缴纳海域使用金的50%计征。

　　03

　　养殖用海海域使用金按年度逐年缴纳。使用海域不满6个月的，按年征标准50%一次性计征海域使用金；超过6个月不足一年的，按年征收标准一次性征海域使用金。

　　04

　　沿海农村的渔民使用海域从事养殖活动的，按每户50亩以下的用海面积免缴海域使用金。

　　05

　　遭受自然灾害或其他事故，经核实经济损失达正常收益60%以上的养殖用海，可以减缴或免缴海域使用金。

　　超常规政策

　　01

　　对符合市县总体规划和划拨用地目录、不占用生态红线、已办理用地预审、已取得建设项目批准文件的政府投资基础设施、公共服务设施和民生项目，在做好补偿安置的前提下，经市县自然资源和规划主管部门同意，可先行使用土地，并在项目竣工前完善用地手续。

　　02

　　在国家出台成片开发标准前的过渡期，位于市县总体规划确定的城镇(包括产业园区及旅游度假区)建设用地范围内的开发建设项目用地，可依法办理土地征收手续。

　　03

　　依法下放用地审批权限。按照法定程序，将省级审批权限内涉及“五网”基础设施、公共服务设施、宅基地项目总体规划调整、林地征(占)用以及农用地转用和土地征收有关审批事项依法委托各市县人民政府实施。

　　04

　　在新一轮产业用地基准地价标准出台前，除商品住宅用地外，符合自贸港产业发展方向的产业项目用地的基准地价，可按照相对应土地用途现行基准地价的60%确定。

　　05

　　对海岸带陆域200米范围内已取得建设用地使用权但未开发的历史遗留问题项目，经认定属于政府原因的，在符合市县总体规划、满足建设风貌管控要求及我省产业发展要求的前提下，可通过空间置换、容积率调整、改变用途等方式进行调整利用。