海南不动产登记历史遗留问题处理意见政策问答

　　    8月16日，海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》(以下简称《通知》)，对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求。《通知》一经发布，便引起社会广泛关注。

　　项目的开发建设主体灭失了怎么申请办理?项目无用地手续或用地手续不完善的如何补办用地手续？建筑物超出批准宗地界址线建设的怎么处理？8月19日，海南省自然资源和规划厅针对大家关注《通知》里的热点问题等进行答疑释惑、解读回应。

　　一、为何要出台历史遗留问题处理意见？

　　答：不动产统一登记制度实施以来，原分散登记时形成的历史遗留问题大量显现，导致无法按《不动产登记暂行条例》进行登记，造成不动产“登记难”。 主要表现形式有：登记责任主体缺失，没有用地手续或用地手续不完善、擅自改变土地用途或增加容积率、未通过规划许可或规划核实、未通过竣工验收备案、欠缴土地出让价款或相关税费等情形。这些问题的产生，既有法治、体制和机制的原因，也有政府、建设单位的原因。这些问题久拖不决，群众利益得不到保障，已成为社会不稳定因素之一，严重影响了海南省营商环境。因此，有必要在政策措施上有所创新和突破，出台处理意见，为化解难题提供更多的政策依据。

　　二、本次历史遗留问题处理适用什么范围？

　　答：适用于市县总体规划(国土空间总体规划)范围内的城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无明显过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。 “小产权房”等各类违法项目不纳入此范围。

　　三、项目的开发建设主体灭失了怎么申请办理？

　　答：有承继单位或上级主管部门的由其代为申请，确实没有承继单位或上级主管部门，可由市县人民政府指定乡镇人民政府、街道办、居委会、业主委员会、业主代表等，代为申请办理。对主体灭失情况，登记机关应进行公告。

　　四、项目无用地手续或用地手续不完善的如何补办用地手续？

　　答：区分情形办理。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经市县人民政府同意，按现状补办用地手续,核发用地划拨决定书或者协议出让;未办理房屋所有权登记的，可按照项目建设时的政策规定补办划拨或协议出让等用地手续。时间较早(如1982年之前使用至今)无法补办的项目用地手续的，可经市县人民政府同意，经权籍调查公告无异议的，根据项目建设时的政策规定确认土地权属。

　　五、建筑物超出批准宗地界址线建设的怎么处理？

　　答：区分情形处理。房屋已登记的，经公告权属清晰无争议的，报经市县人民政府同意，按现状补办用地手续,核发用地划拨决定书或协议出让;房屋未登记的，区分属于政府原因和开发主体自身原因分别处理。其他情形待用地手续完善后办理不动产登记。

　　六、非住宅用地上建设住宅未办理土地用途变更手续怎么处理？

　　答：以《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(琼府〔2018〕3号)(以下简称琼府〔2018〕3号)为界，印发前项目已批准建设的，按照建设工程规划许可审批时点政策规定办理土地用途变更手续，涉及补交土地出让金的，按照项目建设工程规划许可审批时有关政策标准确定。琼府〔2018〕3号印发后批准建设的，按该意见执行。

　　七、住宅用地上批准配建商业服务设施的如何办理土地用途变更？

　　答：住宅用地上经批准配建一定比例商业服务设施，且土地出让合同及规划技术指标未明确商业服务设施用地比例的，需办理土地用途变更手续，涉及补交土地出让金的，规划许可等审批时有约定缴交时点的，从其约定，未约定的按照项目建设工程规划许可审批时有关政策标准确定。

　　八、项目跨宗地建设的如何处理？

　　答：区分情形办理。对房屋和土地有合法的权属来源文件、项目跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的可按照所在宗地分布办理不动产登记;需要调整宗地经自然资源和规划部门同意进行对应调整后办理不动产登记。

　　九、项目未通过建设工程规划核实如何处理？

　　答：因违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、未按要求建设配套设施等情形导致无法通过建设工程规划核实的，先查实并形成处置意见经市县政府同意，按照“证办分离”原则，在处置问题的同时启动不动产登记办理;其他不属于上述列举情形且未违反建设工程规划许可规定的，由自然资源和规划部门分类处置出具认定或核实意见后予以办理登记。

　　十、项目未通过竣工验收备案如何处理？

　　答：区分情形办理。工程质量和消防验收合格的，仅因工程未结算、档案未移交等因素未办理竣工验收备案的，可由住房和城乡建设部门出具认定意见或凭生效法律文书直接申请办理不动产登记;对于不符合竣工验收条件或存在质量安全消防隐患的项目，需先对房屋质量安全、消防安全进行确认，需要整改的需先整改到位再由住房和城乡建设部门或有关部门补办手续或出具认定意见后办理不动产登记。

　　十一、开发主体欠缴土地出让价款和相关税费的怎么处理？

　　答：报经市县人民政府同意，按“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。土地出让价款和相关费用按照项目建设工程规划许可批准时点评估价加银行利息确定，涉及转移登记中受让方需缴交契税的，应向主管税务机关履行纳税义务。

　　十二、房屋和土地权利不一致问题如何登记？

　　答：因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移登记导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可由现房屋所有权人单方申请，经公告无异议后，注销原土地登记，办理房地权利主体一致的不动产登记。

　　十三、已购公有住房和经济适用住房在划拨地上的如何办理过户？

　　答：在申请过户时补办出让手续，按照单户房屋的建筑面积×(整幢楼占地面积/整幢楼的总建筑面积)计算分摊面积，以分摊面积对应宗地所在区域住宅用地基准地价的40%补交出让价款，土地性质变更后出让年期的计算以同一建筑的第一套房屋补办出让手续为起始计算，土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。

　　十四、在限购政策出台前没有取得预售许可证，但实际房屋已经销售，在限购政策出台后才取得预售许可证，能办理网签备案和不动产登记？

　　答：购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证(包括完税凭证、税务发票或已付款银行转账有效凭证POS机购房签单、购房转账单等)，补办购房合同网签备案和不动产登记。

　　十五、对历史遗留问题处置中出现的失信行为有没有惩戒措施？

　　答：对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，并予以公告。

　　十六、《处理意见》出台后，新增的历史遗留问题是否适用？

　　答：《处理意见》印发后新增不动产登记问题，包含和列举的相同或者类似的不动产登记问题，不适用于本通知。