打出政策“组合拳”　加速回升楼市信心

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强

　　10月17日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。会上，倪虹宣布了“两个增加”，其中之一是主要采取货币化安置的方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造，这有利于进一步增加购房需求。

　　近来，从中央到地方一系列、一揽子明确而有力的政策“组合拳”，尤其是释放“促进房地产市场止跌回稳”的信号，给出了房地产市场将会企稳甚至上涨的预期，有效提振了信心。市场反应积极：一是“促进房地产市场止跌回稳”顺应了购房心态，使一些购房需求者不再持币观望。二是降低首付款比例和贷款利率，降低了购房门槛，减轻了还款压力，解决了部分居民想买房而买不起、供不起的问题。三是保交房、加大“白名单”项目贷款投放力度，打消了一些人不敢买新房特别是不敢买期房的顾虑。四是北上广深10月1日前调整优化了住房限购政策，释放了一些有购房支付能力的购房需求，包括购买后出租、保值的合理投资性需求。

　　未来仍有很大的潜在购房需求。一是城镇人均住房面积尚未达峰，二是城镇化率到75%还有较大空间，三是城镇之间人口流动会带来结构性住房需求，四是住“好房子”的需求长期存在。此外，近几年还积压了一些购房需求。

　　下一步，需要密切关注房地产市场回暖向好的持续性，要做好预期管理与引导，做到可持续。促进房地产市场止跌回稳，重点应使房价保持在合理范围，房地产开发商、中介机构不应借机取消购房优惠（如折扣、送装修、送物业服务费等）、上调房价甚至哄抬房价，冲减政策效应，导致不可持续。

　　仍应加大“卖旧买新”“一二手联动”的税收等政策支持力度。现在新房总价高，许多改善性需求者卖旧房才有能力买新房，而旧房难以快速卖掉，可先订购新房，在约定时间内旧房未卖掉的，可解除认购协议、全额退还定金。“先买房再卖房”与“先卖房再买房”享受同等的退还个人所得税等优惠政策。

　　还需进一步解决购房后顾之忧，保证按期保质交房，使未来更多的居民放心买房。城市政府可探索对无交付风险的新房项目给予购房“白名单”，提供后续保交房机制或建立相关保险制度。规范房地产市场秩序，加强房地产中介管理。

　　应鼓励居民购房长期用于出租的合理投资性需求，减免有关税费，使之比把钱存在银行划算，既解决部分居民买不起房而租房问题，又有利于加快建立租购并举的住房制度、构建房地产发展新模式。

　　此外，房地产和经济相互影响，房地产市场止跌回稳还有赖于经济基本面及居民就业、收入预期进一步改善。

　　相信，随着这一系列含金量高、操作性强政策的出台，一项项立足实际、因地制宜措施的相继落地，一定会让人民群众享受政策红利，住上更好的房子。

　　摘自《中国建设报》2024.10.30