典型案例 | 漳州台商投资区龙池大型工业综合体改造项目

　　编者按：

　　我省低效用地再开发试点工作开展以来，各地积极推进，涌现出一批好的经验做法。近期，全省县域重点产业链暨低效用地再开发等工作现场会在安溪县召开，福清市、石狮市作典型发言，同时印发了19个典型案例。本栏现予以刊发，供各地学习借鉴，切实发挥典型示范作用，进一步推动全省低效用地再开发工作。

　　今日刊发

　　漳州台商投资区龙池大型工业综合体改造项目

　　（再开发类型：“基金+产业+园区”新模式 推进老旧园区“腾笼换鸟”“拆旧建新”）

　　一、项目基本情况

　　龙池大型工业综合体项目是原台企灿坤项目地块，素以“小家电新型制造基地”在业界闻名，企业产品远销海外。随着社会经济发展，早期规划建设的工业园在土地利用效率、配套设施建设等方面的不足，已成为现阶段制约工业经济高质量发展的瓶颈。为此，漳州台商投资区决定对该项目启动改造，转变原先“摊大饼”式发展模式，倒逼企业通过厂房“上天入地”“腾笼换鸟”等方式，根据各地块序时进度滚动开发，做到成熟一块、盘活一块、见效一块，让每一寸土地“火”起来。

　　项目总投资约133亿元，规划用地约2200亩，总建筑面积309万平方米，计容建筑面积273万平方米，是当前福建省内单体规模最大的标准化产业园项目之一。项目毗邻厦门海沧区，具有“一步入厦”的区位优势，周边享有优质公服资源，园区内配套建设集智慧物流、商服、研发、智慧管理系统等为一体的邻里中心，着力构建生产、生活、生态、生意“四生融合”的标准化产业社区。

　　二、改造主体和改造模式

　　2002年创建于台南的灿坤集团在漳州龙池开发区（今为漳州台商投资区）创办漳州灿坤实业有限公司。土地使用权证办理在地方国有企业名下，由国企将地块出租给灿坤项目使用。2023年，由台商区管委会主导、市属国企投资、地方国企操盘，正式开启灿坤项目提质增效改造。该项目采取地块重新挂牌出让的方式，分ABCDEFG七个地块进行施工建设。约9万平方米E地块已完成“标准地”出让，实现“多证齐发”“拿地即开工”。项目以资源整合、规划提升、功能升级、产城融合为抓手，按照“淘汰落后、盘活低效、规范提升”的思路，一体改造灿坤工业园区原低效用地，改造后容积率将由平均0.6提高至平均2.45，总建筑面积净增200万平方米以上，增容近5倍，力促实现“上下楼就是上下游，产业园就是产业链”，为新兴业态融入提供充足空间。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　一是保障了“通行证”。围绕重点产业发展、民营经济高质量发展、存量土地盘活利用、低效用地再开发、工业园区标准化建设等重点工作，在原有“标准地”出让和“拿地即开工”政策的基础上，以“加强策划、加快前期、加速突破”为手段，推前期、明调度、找抓手、优流程、强保障，全链条打通实施路径，推动政策具体落实落细，促进产业项目“早落地、早投产、早达效”，推动漳州台商投资区“拿地即开工”审批成为新常态，带动区域经济发展取得新成效。

　　二是充盈了“钱袋子”。坚持“边建设、边招商”，推进“工业上楼”，致力发展新材料、智能制造、医疗器材、新一代电子信息等产业，目前，A地块已完成50%的招商；项目建成投产后年产值约80亿元，年纳税额6亿元，亩均税收约30万元，将与百亿项目龙池大型城市综合体“双轮驱动”，带动龙池片区“二次腾飞”。

　　四、主要做法

　　今年以来，漳州台商投资区创新实施“三个先行、四种模式、五项保障”的“345”工作法，高效整合配置资源，高标准推进产业社区建设。

　　（一）聚焦“三个先行”，“谋”字为先优布局。一是规划先行。促进产城融合，打造产业社区“品质”。划定“一区七园”的产业社区，总用地面积约43.68平方公里。其中吴宅、龙江、恒仓产业社区按照产业社区化原则，打造完整产业社区；福龙、社头、文圃产业社区按照产城一体化原则，依托城市核心区的配套服务产业社区；龙池产业社区利用地下空间打造多元空间化的产业社区；同时在各个产业社区集中配套设施服务半径外的工业地产类项目打造小微产业园。二是标准先行。通过控规引导工业用地提高建筑限高、容积率下限等方式，推动单个工业企业提质增效。按照容积率不低于2.0的要求开发建设多、高层标准厂房，推动工业企业上楼，打造中小企业集聚区，在垂直空间中形成上下游产业链，发挥产业就近协同效应。三是招商先行。坚持靶向定位抓招商，编制《漳州台商投资区产城人融合发展规划》，着力打造专业化、规范化、现代化产业园区，推进产业集群集聚发展，以医疗科技产业和新一代电子信息产业为核心，锚定目标开展招商工作，目前A地块已完成50%的招商。

　　（二）聚力“四种模式”，“干”字为要提质效。一是调动政府部门“全面干”。管委会主要领导为指挥长、区分管处级领导为各专班组长，成立批而未供、供而未(少)动、提质增效、建而未投、物流园、帮扶保障等六个专班，覆盖投资建设全过程，实现全区域统筹、全流程监管、全方位帮扶、全要素保障，为项目提质增效构筑优质“温床”。二是调动国有企业“带头干”。以国有企业为建设主体，整合全区优质国有资产，打好盘活资金“整合拳”，并推动老旧园区改造升级，新建一批标准厂房，促进土地集约高效利用。三是调动民营企业“自主干”。实施“一企一策”，部门主动服务、靠前服务，在审批上做“减法”，在服务上做“加法”，在要素保障上做“乘法”，在顽瘴痼疾上做“除法”，畅通要素保障渠道，推动项目“招商即落地”“拿地即开工”“竣工即投产”“交地即交证”，调动市场主体的积极性，助推项目改造升级。四是调动资源“整合干”。坚持亩均论英雄，整合周边低效、停产工业用地、零散工业用地，采取政府收储、国企收购等方式连片开发，促进产业用地提质增效。

　　（三）聚势“五项保障”，“合”字为本促落实。一是强化组织保障。成立低效用地提质增效工作指挥部和龙池大型工业综合体工程建设指挥部，组建多个工作专班，实施“挂图作战”。二是强化资金保障。探索多元融资法，争取融资授信75亿元；拓展“基金+产业+园区”模式，新增区级园区产业基金3支，总规模60亿元以上。三是强化配套保障。按照“3+3”生产配套体系和“3+2+1”生活配套体系要求，致力打造5-10分钟“生活圈”，构建“四生融合”的标准化产业社区。四是强化服务保障。推动项目“拿地即开工”“竣工即投产”，并推进“验收即办证”。五是强化运营保障。实施“管委会+公司”投建运营管理模式，推动更多企业“拎包入园”“装机投产”，增强园区承载力、吸引力。

　　五、政策经验

　　漳州台商投资区“拿地即开工2.0”聚焦于存量土地高效利用，推动工业园区区域评估并深化成果应用、倡导改革“用地清单制”等一系列新领域，提供切实可行的实施路径和激励。探索新领域，推行范围“四鼓励”，即：鼓励优先推动闲置土地、低效用地、批而未供、供而未用、用而未尽等存量用地推行“拿地即开工”；鼓励推动工业园区完成区域环境影响评价、土壤污染状况调查评价、水资源论证报告等“区域评价”，深化成果应用；鼓励推进“用地清单制”改革，将现状普查和相关评估评价编制纳入土地开发成本，加快项目落地；鼓励一、二类园区实施新供工业用地“标准地”出让，对通过“标准地”方式出让的工业项目全面推行“拿地即开工”。【厅利用处 漳州市自然资源局】