按份共有的房屋离婚时如何分割

离婚时，财产分割的重点往往是对房屋的分割，我国婚姻法规定无特殊情况夫妻在婚姻存续期间取得的财产为夫妻共同财产，性质为共同共有。但现实生活中还有很多基于各种原因夫妻双方约定房屋按份共有或产权登记显示房屋按份共有的情形，本文旨在通过研究上海法院离婚纠纷、离婚后财产纠纷、共有纠纷等相关案例，梳理离婚时夫妻双方按份共有的房屋的分割原则和方式。
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房屋按份共有的来源
房屋按份共有是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利。这不是指把房屋分为若干部分，共有人只对其中一个房间享有所有权，而是共有人对房屋的整体按照自己的份额承担相应的权利和义务。按份共有的来源分为以下几种情形。
1.双方约定
案例：（2016）沪02民终9372号
双方婚后共同出资购买一套房屋，登记在双方名下，共同共有。后双方签订协议一份，其中约定，双方房屋按份共有，女方70%份额，男方30%份额。离婚财产分割时，法院认为：双方在婚姻关系存续期间对各自在案涉房屋中所占产权份额作了约定，该约定属于夫妻财产约定，且系双方的真实意思表示，法院予以确认。《婚姻法》第十九条第一款：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。因此，双方对婚姻关系存续期间所得的房屋按份共有进行了书面约定，应当尊重。2.房屋产权登记
案例：（2017）沪0101民初16851号
双方婚后共同购买一套房屋，登记在二人名下，以各自二分之一的比例按份共有。离婚财产分割时，法院认为：不动产登记簿所载的按份共有比例应认定为双方对房屋产权分配经协商后达成的一致意见，系双方真实的意思表示，该登记簿具有物权的公示效力，本院予以支持。
双方以产权登记的方式对财产所有进行了约定，有人认为产权登记不属于双方对财产所有的书面约定，但其实房产交易中心在登记前会要求夫妻双方提供约定按份共有的书面材料，所以应当认定为双方已经以书面方式对财产所有进行了约定。3.法院判决
案例：（2018）沪0110民初22464号
案涉房屋双方在婚姻关系存续期间，登记在双方名下，共同共有。离婚时财产分割时，法院认为：案涉房屋应作为夫妻共同财产依法分割，鉴于双方对系争房屋现值无法达成一致，且均明确表示无力支付房屋折价款，要求系争房屋按份共有，本院可予准许。

案例：（2011）徐民一(民)初字第7957号
双方婚后双方未共同生活，没有生育子女，经济各自独立。婚姻存续期间双方分别出资，以男方的名义购买案涉房屋。离婚财产分割时，法院认为：双方属于夫妻关系中比较特殊的情况，如适用我国婚姻法第十七条、第十八条的规定，确认为夫妻共同所有或夫妻一方的财产均有所不妥，故认定为按份共有的财产为宜。
上述两个案例是法院判决按份共有的两种情况，第一种是共同共有的房屋在离婚财产分割时，双方都没有能力支付对方折价款，法院会判决双方按份共有房屋，并确认各自的份额。第二种情况是根据《物权法》第一百零三条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，虽在双方婚姻存续期间购买房屋，但是双方婚后未共同生活，各自经济独立，并未建立起亲密的家庭关系，因此属于为约定共同种类，视为按份共有。

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离婚时按份共有房屋的分割
离婚对共同共有的房屋分割时，要考虑房屋来源、双方对房屋的贡献度的因素，确定双方应分得的份额或折价款。在此根据共同共有房屋分割时的考虑的维度，来分析按份共有的房屋在离婚时应当如何分割。
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一方婚前购买的房屋
（1）婚前购买登记在一方名下，婚后加名

案例：（2016）沪0112民初26289号
案涉房屋系男方婚前购买，原登记在男方个人名下。婚后该房屋变更登记为按份共有：男方75%、女方25%。离婚财产分割时，男方认为房屋是其婚前财产，女方仅能取得1%份额。法院认为：房屋现登记状况为按份共有，故女方应取得25%份额的折价款。
（2）婚前一方家庭购买的房屋，登记在一方及父母名下，婚后加名

案例：（2011）浦民一（民）初字第26701号
案涉房屋为男方结婚前男方与其父母共同购置所得，登记在三人名下。双方结婚后，产权变更登记为男方父母各占三分之一，男女双方各占六分之一。离婚财产分割时，法院认为：男方变更产权登记的行为应视为其对婚前所有的财产进行处分，即男方将其占有的系争房屋所有权的一半份额赠与给女方，女方依据男方的赠与行为取得系争房屋的相关权益受法律保护。
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婚后双方共同购买的房屋
（1）一方付首付，共同还贷

案例：（2019）沪0115民初4324号
男女双方婚后购买案涉房屋，首付款由男方支付，剩余部分两人共同还贷，登记为双方按份共有，各占50%份额。离婚财产分割时，男方认为仅共同贷款部分属于双方共同财产，应按照贷款部分占购买房屋时价格的比例予以分割。法院认为：案涉房屋产权份额已明确为双方各半所有，即便如被告所述其出资较多，但双方共有份额已明确，一方要求对半分割，于法不悖。
（2）双方共同购买

案例：（2017）沪0101民初16851号
双方婚后共同购买案涉房屋并向银行贷款，房屋登记在二人名下，以各自二分之一的比例按份共有。离婚财产分割时，法院认为：不动产登记簿所载的按份共有比例应认定为双方对房屋产权分配经协商后达成的一致意见，系双方真实的意思表示，该登记簿具有物权的公示效力，故女方据此要求分得二分之一的折价款，合法有据，予以支持。

案例：（2018）沪0112民初8656号
双方婚后购买案涉房屋，登记在一方名下。离婚时，双方离婚协议中对就该房屋分割达成一致，约定女方占40%、男方占60%。法院认为：当事人因离婚就财产分割达成的协议，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述两份离婚协议书中约定男女双方占有的案涉房屋的产权比例，本院予以确认。
根据上述案例可知，即使是一方婚前全款购买的房屋，婚后只要产权登记加上对方的名字并给予一定的份额，或者是书面约定给予对方一定的份额，都属于一方对另一方的赠与，离婚时按产权登记的份额进行分割。
双方婚后共同购买的房屋，也无论双方对房屋的贡献大小，离婚时根据房屋产权登记的份额或双方书面约定的份额进行分割。
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风险提示
按份共有的房屋在通常情况下都按确定的份额进行分割，但是也有例外情形：

案例：（2018）沪0105民初15645号
案涉房屋为男方婚前购买，原登记在男方和男方与前妻所生生的女儿名下。2014年男女双方结婚后，房屋登记中加入了女方名字，登记为按份共有男方占1/4产权份额，女方占1/4份额男方女儿占1/2份额。2018年双方经法院判决离婚后，女方起诉要求分割房屋，要求男方支付1/4产权份额的折价款。法院考虑到双方结婚持续时间和对案涉房屋贡献角度考虑，完全按照按份共有的登记情况给予女方四分之一房产份额的折价款显然有失公平，故依法酌定男方给予女方系争房产的折价款数额。

案例：（2011）闵民一(民)初字第8794号
案涉房屋由男方及男方父亲购买，后男方出资购买了其父亲的份额，并将剩余贷款全部还清。双方结婚后，房屋的权利人登记为女方1/2、男方1/2，女方对此房屋没有出资。离婚财产分割时，法院认为：房屋系男方婚前出资购买，虽登记为双方各按1/2份额按份共有，但对该房屋，女方既未出资，亦未参与还贷，仅在婚后进行了添名，且双方结婚至今时间不长，添名后共同生活的时间较短。法院综合原被告对该房屋的购房及装修的出资情况等因素，酌定男方支付女方折价款。
上述两案例均从公平的角度出发，认为按登记的份额分割对一方有失公平，法官行使自由裁量权对折价款的数额进行了调整。但是，经过笔者研读大量案例法院，这样的判决数量少之又少，大部分都是按照先前已经确定的份额进行分割的，因此此例外情形不作为按份共有的分割方式，只作为风险提示。

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律师建议
从按份共有房屋的分割情况来看，法院大部分判决都是根据双方已经约定的按份共有的份额进行分割的。较之于房屋共同共有，房屋按份共有风险较小。
双方可以选择直接将房屋产权登记变更为按份共有，登记好双方各自的份额，也可以签订书面协议进行约定。