《关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》政策解读

　　为贯彻落实《山东省人民政府关于持续深入优化营商环境的实施意见》（鲁政字〔2020〕67号）精神，加快推动城镇居民住房产权历史遗留问题处理，近日，经省政府同意，省自然资源厅、省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅、国家税务总局山东省税务局五部门联合印发了《关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2020〕3号，以下简称《指导意见》）。现将主要内容解读如下：

　　一、起草背景和过程

　　不动产统一登记制度实施以来，原分散登记时形成的城镇居民住房产权历史遗留问题大量显现。主要表现形式有：无土地出让合同或划拨决定书等土地权属来源材料、擅自改变土地用途或增加容积率、未通过规划许可或规划核实、未通过竣工验收备案、欠缴土地出让价款或相关税费等情形。这些问题的产生，既有法治、体制和机制的原因，也有政府、建设单位和个人的原因。由于这些问题的存在，导致一些城镇居民住房在分散登记时期无法进行全面登记，更无法按现行《不动产登记暂行条例》进行首次登记或转移登记，这是群众反映“办证难”的症结所在。这些问题如果久拖不决，群众利益得不到保障，不仅增加社会不稳定因素，也影响不动产统一登记制度改革的成效。因此，有必要在政策措施上有所调整和创新，为基层化解难题提供更多的政策支持。2019年以来，省自然资源厅按照省领导批示要求，会同有关部门研究起草了《指导意见》征求意见稿。在广泛征求社会公众、各市自然资源主管部门和省有关部门的意见建议基础上，反复进行修改完善。6月上旬，省有关部门进行了会签，省司法厅进行了合法性审核，报经省政府同意后，于6月30日由省自然资源厅等五部门联合印发实施。

　　二、主要内容

　　《指导意见》主要包括适用范围和条件、化解政策和措施、有关要求三部分。

　　（一）第一部分明确了适用范围和条件。依据土地管理法律法规以及相关政策文件规定，从5个方面对适用本《指导意见》的“历史遗留问题项目”进行了界定。

　　（二）第二部分明确了化解政策和措施。共有六项内容：

　　一是明确完善项目相关手续的主体。分别明确了项目建设单位存在和项目建设单位已终止的情况下，办理项目产权相关手续和不动产首次登记的责任主体和代办主体。

　　二是完善用地手续。包括如何补办用地手续和无土地权属来源资料、年代久远的住宅小区如何完善土地手续两方面。主要明确了对未办理用地手续的项目，可按照项目建设时的政策规定补办用地手续。涉及违法违规用地的，应依法依规处置后完善用地手续。

　　三是完善建设工程规划手续。对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，明确了具体处理意见。

　　四是完善工程竣工手续和消防手续。对不符合竣工验收条件和应当办理消防手续的房屋工程，明确了如何进行整改和补办手续。

　　五是妥善办理不动产登记。明确了当地政府和相关职能部门对项目所补办的审批手续或出具的等效文件，可作为申请办理不动产登记的要件和依据；明确了依法取得商品房预售许可证的项目、经县级以上政府批准建成的安置房以及房改售房，在购房人（房屋归属人）已依法履行相关义务的前提下，可实行“证办分离”（即办理不动产权证与补办相关手续并行办理）。另外，还明确了如何解决登记业务办理中容易遇到的三类技术性问题。

　　六是加大失信惩戒力度。针对在化解历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响业主办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，进行联合惩戒。

　　（三）第三部分明确了有关要求。要求各市、县（市、区）政府加强领导，落实属地管理主体责任，建立工作专班，加快推动历史遗留问题化解。明确在化解城镇居民住房产权历史遗留问题中，对执行县级以上政府决定的行政行为实行尽职免责。

　　三、主要特点

　　《指导意见》的主要特点：一是总结了不动产统一登记制度改革以来我省在化解历史问题的方面的探索，学习借鉴了外省市的经验。二是坚持“尊重历史、照顾现实、信守承诺、完善手续”原则，在解决居民住房产权历史遗留问题上进行政策措施调整和创新，体现了“以人民为中心”的理念和物权优先的法律原则。特别是明确了可实行“证办分离”的两种情形，将办理不动产登记与向建设单位追溯法律责任完善手续并行办理，既可加快推动为购房者办证，又可强化责任部门对建设单位法律责任的追溯和手续办理，最大限度维护群众的合法权益。三是强调市、县（市、区）政府要加强领导，落实属地管理主体责任，敢于担当、勇于负责，确保相关政策措施落实落地，加快解决城镇居民住房产权历史遗留问题。